L’acquisition d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble en France peut être financée au moyen d’un patrimoine détenu en bitcoins, ethers, stablecoins ou autres crypto-actifs. Toutefois, l’expression « acheter un bien immobilier en cryptomonnaies » peut prêter à confusion.

Dans la majorité des opérations sécurisées, le vendeur ne reçoit pas de cryptomonnaies. Les actifs numériques de l’acquéreur sont préalablement contrôlés, puis convertis en euros par un prestataire autorisé. Le prix est ensuite versé au notaire en euros, selon le circuit habituel d’une vente immobilière.

Une telle opération est donc possible, mais elle doit être préparée bien avant la signature de l’acte authentique. La difficulté principale n’est généralement pas la conversion technique des actifs : elle réside dans la justification de leur origine, l’acceptation des fonds par les différents intervenants et l’anticipation des conséquences fiscales.

Peut-on véritablement payer un bien immobilier en cryptomonnaies ?

Il convient de distinguer deux montages.

1. La conversion des crypto-actifs en euros avant la vente

Il s’agit du montage le plus courant et le plus sécurisé :

1. l’acquéreur justifie l’origine et la traçabilité de ses crypto-actifs ;
2. les actifs sont transférés auprès d’un prestataire de services sur crypto-actifs autorisé ;
3. ils sont convertis en euros ;
4. les euros sont versés dans le circuit bancaire accepté par le notaire ;
5. le vendeur reçoit le prix de vente en euros lors de la signature de l’acte authentique.

Dans cette situation, les cryptomonnaies constituent la source économique du financement, mais non le moyen de paiement final remis au vendeur.

2. Le transfert direct de crypto-actifs au vendeur

Un transfert direct peut être envisagé si le vendeur l’accepte expressément, mais il soulève des difficultés juridiques et pratiques beaucoup plus importantes. Les crypto-actifs n’ont pas cours légal en France et ne constituent pas une devise au sens classique du terme. Or, l’article 1343-3 du Code civil prévoit que le paiement en France d’une obligation de somme d’argent s’effectue en euros, sous certaines exceptions relatives notamment aux opérations internationales et aux devises.

Une remise directe de crypto-actifs doit donc être juridiquement qualifiée et organisée avec une grande prudence. Elle pose notamment la question de la détermination du prix, de la volatilité, du moment du transfert de propriété, de la preuve du règlement, du calcul des droits et de l’imposition de la cession des actifs numériques.

En pratique, la conversion préalable en euros demeure la solution la plus lisible pour le vendeur, le notaire et l’administration.

Depuis la fin de la période transitoire, le 1er juillet 2026, les services sur crypto-actifs doivent être fournis en France dans le cadre du règlement européen MiCA par un prestataire de services sur crypto-actifs, ou PSCA, autorisé. Le statut du prestataire et les services précisément couverts par son autorisation doivent être vérifiés sur la liste blanche publiée par l’Autorité des marchés financiers.

Pourquoi l’origine des fonds est-elle déterminante ?

La seule production d’un relevé indiquant le solde d’un portefeuille ne suffit pas. Les professionnels intervenant dans la vente doivent pouvoir comprendre comment le patrimoine a été constitué et suivre le parcours des actifs jusqu’à leur conversion en euros.

Il faut distinguer :

• l’origine du patrimoine, c’est-à-dire l’activité, les revenus, la cession d’une entreprise, une succession, une donation ou tout autre événement ayant permis de constituer les fonds initiaux ;
• l’origine des fonds utilisés pour la vente, c’est-à-dire l’achat des crypto-actifs, leur conservation, leurs éventuels transferts entre portefeuilles et leur conversion finale.

Selon le profil de l’acquéreur et l’historique des actifs, les justificatifs peuvent notamment comprendre :

• les documents d’identité et justificatifs de résidence fiscale ;
• les relevés bancaires correspondant aux premiers achats de crypto-actifs ;
• les relevés et historiques des plateformes d’échange ;
• les adresses des portefeuilles utilisés et les identifiants des transactions ;
• les justificatifs relatifs à une activité de minage, de staking, de trading ou à la perception de revenus en crypto-actifs ;
• les actes de donation, documents successoraux, contrats de cession ou justificatifs de revenus ayant permis de constituer le patrimoine ;
• les déclarations fiscales relatives aux actifs numériques et, le cas échéant, aux comptes détenus à l’étranger ;
• une explication chronologique des principales opérations réalisées.

Une analyse de la blockchain peut également être effectuée afin d’identifier le parcours des actifs et d’écarter les fonds provenant d’activités illicites, de services sanctionnés ou de portefeuilles présentant un risque particulier.

Chaque professionnel conserve sa propre obligation de vigilance. L’acceptation du dossier par une plateforme ne garantit donc pas automatiquement son acceptation par la banque ou par le notaire.

Comment préparer le compromis de vente ?

Le recours à des crypto-actifs doit être signalé avant la rédaction du compromis. Une formulation imprécise ajoutée au dernier moment peut fragiliser l’opération.

Le compromis doit notamment traiter les questions suivantes :

• le prix de vente exprimé en euros ;
• l’information du vendeur sur l’origine du financement ;
• le prestataire chargé du contrôle et de la conversion ;
• le délai nécessaire pour obtenir la validation de conformité ;
• la date à laquelle les crypto-actifs devront être convertis ;
• la personne supportant les frais de conversion et de transfert ;
• le risque de variation du cours avant la conversion ;
• les conséquences d’un refus du prestataire, de la banque ou du notaire ;
• le sort de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie ;
• les justificatifs que l’acquéreur s’engage à remettre.

L’acquéreur ne doit pas signer un engagement ferme en supposant que ses actifs seront nécessairement acceptés. Le calendrier de la vente et les conditions contractuelles doivent tenir compte du temps nécessaire aux vérifications.

Quelles sont les étapes d’une acquisition financée par des crypto-actifs ?

Étape 1 : audit préalable de la situation

Avant même la signature du compromis, il convient d’identifier la résidence fiscale de l’acquéreur, la nature et la valeur des actifs, les plateformes et portefeuilles utilisés ainsi que les pièces disponibles pour justifier leur origine.

Étape 2 : validation du circuit de conversion

Le prestataire autorisé, la banque et le notaire pressentis doivent être identifiés. Il faut vérifier que le PSCA est autorisé à fournir les services nécessaires, notamment l’échange de crypto-actifs contre des fonds lorsque cette prestation est requise.

Étape 3 : adaptation du compromis

Le compromis est rédigé ou examiné afin d’intégrer le mode de financement, les délais et les risques propres à la conversion.

Étape 4 : contrôle et conversion des actifs

Après validation de la conformité, les crypto-actifs sont transférés selon le protocole retenu, puis convertis en euros. Les frais, le taux de conversion et la date de l’opération doivent être documentés.

Étape 5 : versement des euros et signature

Les euros rejoignent le circuit bancaire accepté par le notaire. L’acte authentique est ensuite signé et le vendeur reçoit le prix selon les modalités habituelles de la vente immobilière.

Quelle fiscalité lors de la conversion ?

La conversion de crypto-actifs en euros constitue en principe une cession susceptible de générer une plus-value imposable pour une personne physique résidente fiscale de France. Le paiement direct d’un bien au moyen de crypto-actifs ne permet pas nécessairement d’éviter cette imposition : la remise des actifs en contrepartie d’un bien constitue également une cession à titre onéreux.

Le régime applicable dépend notamment du domicile fiscal, du caractère occasionnel ou professionnel de l’activité et de la composition du portefeuille. Pour les particuliers relevant du régime prévu par l’article 150 VH bis du Code général des impôts, le calcul ne consiste pas simplement à soustraire le prix d’achat de chaque actif de son prix de vente : la valeur globale du portefeuille doit être prise en compte selon une formule particulière.

Les comptes d’actifs numériques détenus auprès de certains établissements situés à l’étranger peuvent également être soumis à une obligation déclarative au moyen du formulaire n° 3916-3916 bis.

Pour un acquéreur non-résident, l’analyse doit être menée au regard de sa résidence fiscale, de la législation de l’État concerné et, le cas échéant, de la convention fiscale applicable. Une conversion importante ne doit jamais être réalisée sans avoir vérifié préalablement ses conséquences fiscales.

Quelles difficultés particulières pour un acquéreur étranger ou non-résident ?

Les acquisitions internationales peuvent nécessiter des vérifications supplémentaires :

• provenance des fonds depuis plusieurs États ;
• utilisation de plateformes étrangères ;
• documents rédigés dans une autre langue ;
• différences entre la résidence, la nationalité et la résidence fiscale de l’acquéreur ;
• contrôle des sanctions internationales et des personnes politiquement exposées ;
• justification de transferts anciens entre plusieurs portefeuilles ;
• articulation avec le régime matrimonial, la propriété du bien et la planification successorale ;
• disponibilité d’un compte bancaire capable de recevoir les fonds convertis.

Ces difficultés n’interdisent pas l’acquisition, mais elles augmentent le temps nécessaire à la préparation du dossier. Plus l’historique des actifs est ancien ou fragmenté, plus la reconstitution doit commencer tôt.

Quel est le rôle de l’avocat ?

L’avocat n’a pas vocation à conserver ou à convertir lui-même les crypto-actifs. Son intervention consiste à sécuriser juridiquement l’opération et à coordonner les différents professionnels.

L’accompagnement peut notamment comprendre :

• l’audit initial du projet et du profil de l’acquéreur ;
• l’identification des justificatifs nécessaires à la traçabilité des fonds ;
• la constitution d’un dossier structuré destiné au notaire, à la banque et au prestataire autorisé ;
• l’examen du compromis et des clauses relatives au financement ;
• la coordination avec le notaire chargé de la vente ;
• l’analyse des difficultés liées au statut de non-résident, au régime matrimonial ou aux documents étrangers ;
• la coordination avec un professionnel compétent lorsqu’une analyse fiscale spécialisée est nécessaire ;
• le suivi de l’opération jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Le cabinet travaille régulièrement en coordination avec un office notarial situé à Cannes, susceptible de prendre en charge des opérations portant sur des biens situés partout en France. Selon les caractéristiques du dossier, d’autres professionnels autorisés peuvent être associés à l’opération.

Anticiper avant de signer

Financer une acquisition immobilière au moyen de crypto-actifs est juridiquement possible, mais il ne s’agit pas d’une vente immobilière ordinaire à laquelle serait simplement ajouté un portefeuille numérique.

La réussite de l’opération dépend principalement de trois éléments : la traçabilité complète du patrimoine, l’acceptation préalable du circuit par les professionnels concernés et la rédaction de clauses adaptées dans le compromis.

Il est donc recommandé de commencer l’audit avant de présenter une offre d’achat ou, au plus tard, avant de signer le compromis de vente.

Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier en France au moyen d’un patrimoine détenu en crypto-actifs ? Le cabinet peut étudier la faisabilité juridique de l’opération, préparer le dossier de justification de l’origine des fonds et coordonner les échanges avec le notaire et les professionnels chargés de la conversion.